设为首页收藏本站

临泉论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

扫一扫,访问微社区

查看: 8838|回复: 0

房地产换挡加速 主流人群还买房吗

[复制链接]
发表于 2015-12-4 10:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
临泉丁老头
    当前中国经济最大的宏观背景叫增速换挡和结构调整。我们处在增速换挡和结构调整哪个时点?我认为我们处在增速换挡期的,从快速下滑期进入一个缓慢的探底期。我认为未来中国经济是L型,L型会有多长呢?告诉诸位,L型会有三到五年,会超出很多人的想像。我知道现在又有人谈中国经济要复苏的事情,我告诉诸位“没有!”。

    增速换挡期跟历史上其他时点有很大不同。一是时间会很长,韩国用了15年,日本用了12年。二是调整特点和深度不同,由于处在重化工业阶段的特殊时代背景,干得成的韩国、日本都曾超调到零增长,我们做好准备了吗?三是对金融体系的冲击一定超过过去,历史都有明证的。即将展现在我们未来的,将是一个大的变动,很多都是我们之前未曾经历过的。表面上是经济L型,但是这个L型并不平静,经济结构内部将发生深刻的剧变,也需要我们的政策做出积极的应对,也包括要拿出勇气和决断。这是对经济的看法。

    政策无非两个:需求侧和供给侧。从改革的讨论到达成共识,再到落地攻坚,这有一个过程,这需要决断,我认为中国现在已经从方案讨论期已经进入一个落地试点期,当然离大规模的攻坚期还需要政治经济条件,大致在明年,最晚2017年开始出现。那一出手,将决定未来五到十年,甚至三十年,奠定未来三十年的制度基础。

    我们在研究这个问题的时候,我们发现增速换挡实际上是表象,更重要是它的增长动力结构的变化,以及它的政策能否及时做出调整。我们研究这些经济体的时候,我们发现增速换挡的两个典型:第一个是刘易斯拐点出现;第二个是房地产长周期拐点出现。这意味着传统的增长模式退潮。

    我们来看中国,经济为什么会增长?我的理解非常的朴素,因为人和制度,一个好的制度释放了人才创造财富的活力。我们过去这三十年成功的推动了两轮改革,释放了我们的红利,我们正在重启第三轮改革。

    我们最大的红利是什么呢?人口。大家要记住一个数,62-72年是中国的主流人群,出生高峰;随后我们出现了断崖,因为计划生育。62-72年这拨主流人群决定了中国经济增长与经济结构的基本特点,比如这一拨人过去十年买房,中国房地产黄金十年。

    我们要看一下目前这一拨人在九十年代20、30岁提供了廉价劳动力,现在这一拨人38-58岁,什么概念呢?中国的主流人群还有7年将会退出劳动力市场,随后中国劳动力将会出现断崖式下滑。

    中国还有7年的窗口期,这7年非常关键。我们过去的高增长非常的简单,我们通过好的制度,改革开放,使我们廉价劳动力成本得到发挥,78年我们城镇化率只有18.3%,10亿人口8亿农民,然后发展制造业,生产的产品进行出口,赚的钱在国内消费升级,从80年代的温饱,90年代的耐用品,2000年以来的汽车、地产。

    但是大家看这个最基础的逻辑被破坏了,廉价劳动力的时代结束了。因为中国是60岁退休,在2012年15-59岁劳动力人群开始出现峰值,开始减少,往回追溯,03年、08年刘易斯第二个拐点出现。所以我们可以看到过去二十年我们农民工基本不涨,近年大幅上涨,所以我们看到我们的出口出现了换挡。这就是我们看到的第一个传统旧的增长模式的落幕。所以我们看到一大批新兴产业在2012年、2013年开始酝酿、开始爆发,所以我们看到创业板牛市从600点涨到4000点,有这么一个大的宏观背景。

    我们再来看第二个中国增速换挡的典型事实,房地产长周期拐点结束。统计表明,20-50岁的人是买房主流人群,在去年这个人口达到峰值。我们来看,这就是中国未来房地产市场。我们可以看一下,在去年房地产投资从年初的19.3%,一口气跌到现在基本零增长,当月是负增长。

    未来中国的房地产是一个什么样的特点呢?这里的核心问题是什么?这里的核心问题是人继续往往大城市迁移。我们做的几个经济体的研究,尤其是房地产长周期拐点出现以后的特点。我们来看一下,人继续往大城市迁移,美国、日本都是如此,这是最基本的经济规律。为什么呢?因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去,因为只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台,只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

返回顶部